K-IFRS 제1116호 '리스' - 리스인센티브

 

최근 대형 오피스빌딩이 처음 임차인을 모집할 때 경우 공실을 줄이기 위해 Rent Free 또는 TI(Tenant Improvenet)를 지원하곤 한다.

렌트프리의 경우 리스부채 계산시 해당 기간에는 이자비용만으로 리스부채가 계산되지만, TI에 대한 리스회계는 어떻게 적용될까?

 

* TI (Tenant Improvement) 임차인 공사지원금

임대차계약시 임대인이 임차인에게 지급하는 인테리어 공사 지원금으로 계약서에 따라 현금으로 지급하거나, 인테리어 송가대금을 대신 지급하는 것을 말한다.

 

이때 실무자들은 고민한다. 인테리어지원금이니 인테리어자산(유형자산)에서 차감하여 차감 후 자산을 감가상각할까?

 

TI라는 단어가 생소하지만 의외로 이에 대해서는 기준서에 명확하게 나와있다.

 

* K-IFRS 제1116호 '리스'

24. 사용권자산의 원가항목

⑴ 리스부채의 최초 측정금액 

⑵ 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료(받은 리스 인센티브는 차감)

⑶ 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가

⑷ 리스 조건에서 요구하는 대로 기초자산을 해체하고 제거하거나, 기초자산이 위치한 부지를 복구하거나, 기초자산 자체를 복구할 때 리스이용자가 부담하는 원가의 추정치(다만 그 원가가 재고자산을 생산하기 위해 부담하는 것이 아니어야 한다). 리스이용자는 리스개시일에 그 원가에 대한 의무를 부담하게 되거나 특정한 기간에 기초자산을 사용한 결과로 그 원가에 대한 의무를 부담한다. - 복구충당부채

 

기준서는 위와 같이 사용권자산에서 '받은 리스 인센티브는 차감'하라고 되어 있다. 그리고 리스인센티브의 정의에 대해서도 정의하고 있다.

 

* 리스 인센티브

리스와 관련하여 리스제공자가 리스이용자에게 지급하는 금액이나 리스이용자의 원가를 리스제공자가 보상하거나 부담하는 금액 = TI (Tenant Improvement)

 

그리고 기준서 사례에서도 상세한 회계처리에 대해 기술하고 있다.

 

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사례 13. 리스이용자의 측정과 리스기간 변경에 대한 회계처리

 

가. 사용권자산과 리스부채의 최초 측정

 

리스이용자는 건물의 한 층을 10년간 리스하는 계약을 체결한 다. 이 리스에는 5년간 연장할 수 있는 선택권이 있다. 리스료 는 최초 기간에 매년 50,000원씩이고, 선택권에 따라 가감될 수 있는 기간(이하 ‘선택권 기간’이라 한다)에는 매년 55,000원씩이 며, 모든 지급액은 연초에 지급한다. 리스이용자는 그 리스를체결하기 위하여 리스개설직접원가 20,000원을 부담한다. 그 중 15,000원은 건물 해당 층의 종전 임차인에게 지급하는 금액에 관련되고, 5,000원은 리스를 주선한 부동산 중개인에게 지급하 는 수수료에 관련된다. 리스를 체결하면서 리스제공자는 리스 이용자에게 인센티브로 부동산 중개 수수료 5,000원을 변제해 주기로 합의하였다.

 

개시일에는 리스이용자가 리스 연장선택권을 행사할 것이 상당 히 확실하지가 않으므로 리스기간이 10년이라고 결론 내린다.

 

리스의 내재이자율은 쉽게 산정할 수 없다. 리스이용자의 증분 차입이자율은 연 5%이고, 이 이자율은 리스이용자가 비슷한 담 보로 사용권자산의 가치와 비슷한 금액을 같은 통화로 10년간 빌릴 수 있는 고정이율을 반영한다.

 

개시일에 리스이용자는 1차 연도의 리스료를 지급하고, 리스개 설직접원가를 부담하며, 리스제공자에게서 리스 인센티브를 받고, 50,000원씩 나머지 9회의 지급액을 연 5%로 할인한 현재가치 355,391원으로 리스부채를 측정한다. 리스이용자는 리스와 관련하여 처음에는 다음과 같이 자산과 부채를 인식한다.

 

위와같이 리스인센티브는 최초 사용권자산 산정 후 사용권자산에서 차감한다. 차감한 사용권자산은 리스기간동안 상각한다.